Frank Yoo

1. 신규 분양 콘도(타운하우스) 선정시 고려사항

분양 목적 분석

전 가정의 이주, 본인 또는 자녀 거주, 자녀의 대학주변 통학 목적, 직장 주변, 추후 자녀로의 양도, 순수 투자목적, 전매 이익, 랜트 수익 등등.. 목적은 다양합니다만 맞는 콘도는 한정적입니다.

분양 지역 및 예산

본인이나 가족 거주 유무, 또는 투자 목적에 따라 목표 분양지역이 달라질 수 있습니다.

입주 시기와 이사 일정에 따른 계획 마련

분양콘도의 실질적인 입주는 처음 분양시 발표했던 예정 입주일보다 보통 6개월-1년반 정도 늦어지는 것이 일반적입니다.

시공사 평판 분석

시공사에 따라 추후 입주후 가치에서 차이가 날 수 있으며, 시공자재의 품질과 내구성, 특히 요즘 문제점으로 나타나고 있는 공사취소 위험을 미리 대처할 수 있는 좋은 평판의 시공사가 좋습니다.

3-4년후의 등기시 모기지(은행융자) 승인 준비 (인컴을 늘리는 세금보고 할것)

분양 후 보통 3-5년 안에 입주, 등기를 하게 되는데요, 등기시의 가정경제와 Cash Flow 를 예측하고 필요한 경우 모기지(은행융자)를 얻어야 분양등기를 잘 마칠 수 있습니다. 모기지 예상금액을 미리 알아보시고 예산에 맞는 분양콘도를 선정하시는 것이 좋습니다. 원하시면 제가 소개를 해드릴수도 있지만 본인이 원하는 모기지승인 조건들을 미리 준비하고 문제점들은 해소함으로서 추후 등기시 Closing에 문제가 없도록 도와드리도록 하겠습니다.

분양계약시 모기지 Pre Approval (승인과 이자울 3년 보장등) 알아보기

분양 계약시에는, 계약 후 일정기간 안에(계약 후10-30일) 모기지 Pre Approval 서류를 제출해야 하는 것이 일반적이어서 미리 알아보아야 합니다.

중도금 잔금 일정 협상 또는 확인

계약금과 중도금은 입주 전까지(보통 계약 후 1년-1년 6개월까지) 총 20% (보통 5%씩 3회, 외국인은 35%)를 내야 합니다만 경우에 따라서는 총 중도금과 잔금이 착수금 포함하여 10-15% 인 경우도 있습니다. 본인의 Cash Flow를 중도금 일정에 잘 맞추어야 하며, 중도금 총액과 납부 기간은 예산 확보의 편의성과 투자수익율에도 밀접한 관계가 있으니 매우 중요할 수 있습니다.

전매가능 여부 및 전매비용

거주 목적이었든, 투자 목적이었든, 분양 후 여러가지 사유로 등기를 못하고 등기 전에 분양권을 전매로 되팔아야 하는 상황에 처하게 될 수도 있습니다. 그럴 경우를 대비하여 전매가 가능한지, 언제부터 가능한지, 전매비용은 얼마나 드는지.. 등등을 미리 잘 검토해 놓으시는 것이 좋습니다.

2. 분양 계약서 작성시

분양계약을 위해서는 고객이 무엇을 원하고 진정 자격이 있는지 알아야 도움을 드릴수 있습니다. 고객님을 위한 (Customer Intake From)과 분양신청서(Worksheet paper)를 작성후 개발사/시행사와 약속을 잡는것이 저의 첫번째 순서입니다.

여러 분양방식 중 가장 많은 방식이 선착순 분양방식입니다. 설령 선착순 분양방식이 아니라 할지라도 분양을 받는데 가장 중요한 요소가 시간입니다. 늦어지면 원하는 모델이 Sold 되거나 비슷한 것에 고객인 몰리면 개발사는 분양가를 올리거나 인센티브를 줄이는 분양조건의 상황으로 변합니다.

신규 분양시 원하는 물건은 결국 하나입니다. 신청을 위해서는 위에 언급드렸던 “분양콘도 선정”에 대한 검토나 상담과 고민이 해결된 상태에서 연락주시면 신속하게 대처하실 수 있습니다.

분양신청서(Worksheet) 작성시 필요서류 및 내용

원하는 유닛 모델(1,2,3순위) 및 층 범위, ID 복사본(운전면허증, 없으면 여권, PR카드), 거주지주소, 이메일주소, 전화번호, SIN (Social Insurance Number, 직업.

계약시 지참서류

ID (운전면허증, 없으면 여권, PR카드), 밴크 드레프트.

3. 분양계약 후 부터 입주 전까지

분양계약 후부터 입주시까지는 프로젝트의 크기에 따라 보통 3년에서 5년 정도 걸립니다. 하지만 계약서에 나온 입주일은 분양시 예정입주일보다도 조금 늦어지는 것이 일반적입니다. 1년에서 1년반을 연기할 권리가 개발사/분양사에 보통주어집니다.

고객님은 하지만 완공일을 미루지 못합니다. 그 기간 안에 가장 중요한 점은, 중도금 인출 일정에 맞추어 예산을 잘 확보 하는 것이고 완공되면 등기시 온전한 Closing을 위해 원하는 모기지가 잘 나올 수 있도록 미리 잘 대처하는 일일 것입니다.

아래는 계약 후 일정 순서대로 진행되는 일과, 고객 서비스에 대해 순서대로 알려드림으로 미리 이해하시고 시행착오없이 준비하시는데 도움이 되시길 바랍니다.

계약서 위반하지 않기위한 재검토와 미등기 전매 기회포착과 분석 :

계약서 내용을 항목별로 다시 확인합니다.

변호사 선임

추후 입주와 등기 또는 전매를 위한 변호사를 선임해서 시공사에 통보해야 하고 본인도 앞으로의 절차에 대해 문의와 자문을 구하시는 것이 좋습니다. 고객의 요청시 유능한 변호사의 선임을 도와드립니다.

인테리어 자재 선정

계약 일정 기간 후 공사가 시작되면 입주하실 유닛의 마감자재와 색깔, 업그레이드 등을 선택하시라는 연락이 오며, 날짜를 지정을 해서 직접 가서 선택을 하거나 이메일로 선택하여 통보할 수 있습니다. 저희 마이베스트홈에서는 최신의 유행과, 각 가정에 맞고 추후 부동산 가치보존과 향상에 도움이 될 수 있는 색깔과 자재 선정을 도와드리며, 직접 가서 선택할시에는 동행, 고객이 가고 싶으나 갈 수 없는 경우에는 고객의 요청시 대행 해 드립니다.

PDI ( Pre Delivery Inspection )

확정된 입주 예정일 약 1개월 전 쯤에 완성된 개별 유닛의 인테리어 공사 상태를 시행사 측 Inspector 와 함께 검사를 하게 됩니다. 검사 시 지적된 사항들은 입주 전까지 다시 보수되어 입주 때는 완벽한 상태로 입주하게 됩니다. PDI 시 동행하여 꼼꼼히 검사를 진행하며, 고객이 참석 못하실 경우 고객의 요청시 대행 해 드립니다.

4. 전매 (미 등기된 시점에서 디포짓을 되돌려 받고 또한 차익이나 손실을 위한 매매, 또는 잔금 납입이 어렵고 모기지 승인이 안나올 경우에 대비, Assignment sale of the contract before the proposed completion date )

분양 계약을 하였으나 추후 여러가지 사정으로 입주, 등기를 하기 어려운 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 상황에 처하게 될 경우에는 분양받은 유닛을 입주, 등기전에 3자에게 매각(전매)할 권리가 보통 있습니다.

단, 전매는 MLS 에 매물등재 할 수 없도록 되어 있어서 개인적인 신문이나 잡지광고 이외에는 실 수요자들께 알릴수 있는 기회가 극히 적어, 제대로 파는 일이 매우 어려울 수밖에 없습니다.

잘 짜여진 Realtor 네트웍 뿐만 아니라, 그동안14년간 가입해주신 수많은 VIP Member님들께로의 정보 공유로 많은 실수요자들에게 신속하게 정보가 전달됨으로서 매매가 잘 이루어져, 매도자, 매수자 서로에게 큰 이익이 되실 수 있습니다.

자세한 전매 과정 등은 “전매절차’ 메뉴를 참조해 주시기 바랍니다.

5. 입주 부터 등기까지

입주는 최종 전체공사가 마무리되지는 않았어도, 각 층의 인테리어가 진행이 되고 냉난방,수도, 기타 모든 유틸리티 및 엘리베이터 전체가 정상가동이 되면 인테리어가 완성이 되어가는 가장 낮은 층부터 높은 층 순서로 입주가 진행이 되고 가장 높은층 입주가 끝나고 전체 건물이 완성이 되면 최종등기가 한번에 이루어집니다.(또는 가장 낮은 층 입주부터 등기까지 보통 6개월-1년 소요)

최종 입주 날짜

처음 계약시의 입주날짜는 최종 입주 날짜가 아니고 Tentative Occupancy Date로서 추후 변경이 개발자에게 유리하게 계약서에 명시되어 있습니다. 보통 두번정도 변경된 입주 날짜를 통보 받은 후에 최종 확정된 입주 날짜 (Confirmed Occupancy Date) 를 최종 입주일 3-6개월 전에 통보 받게 됩니다. 보통 처음 분양시 예정 입주일보다 6개월에서 1년 또는 1년반 정도는 늦게 입주 되는 것이 일반적입니다. 투자 목적으로 분양 받으신 가정은 큰 문제가 없고 오히려 개발업자는 가격을 올려서 더 받을수 없어 좋습니다만, 실 거주 목적으로 분양 받으신 분들, 특히 기존의 거주 부동산을 매각하고 이사를 들어가야 하는 가정께서는 입주날짜 변동을 예상하시고 최종 입주 날짜가 확정된 이후에 매각과 이사 관련 절차를 진행하시기 바랍니다.

입주 후 랜트 허용 여부

일반적으로 나이 제한을 두는 즉 55세 이상의 시니어만 살수 있는 콘도들은 없어지는 추세입니다. 자식분이 혹시 나이가 적으면 거주가 허용되지 않는 경우도 있을수 있습니다. 요즘은 시공사에서 입주 후부터 등기까지 랜트를 허용하는 인센티브를 프로모션으로 내 놓기도 합니다. 예를들어 렌트 2년간 보장이나 Rent to own program.

정식 모기지 승인은 완공 1-3달전에 서류상으로 완료

입주가 시작이 되면 그동안 모기지 관련 상담을 받고 준비해 왔던 대로 모기지 승인 신청을 하시면 됩니다. 혹시라도 이때까지도 모기지 관련 진행을 하지 않았거나, 해 왔지만 상황이 변동이 되어 어려운 경우가 닥쳤더라도, 알려주시면 저희 마이베스트홈에서는 최종 Closing에 문제가 없도록 최선의 방법으로 모기지를 주선해 드립니다.

최종 등기

Closing 통보가 오며 그 때 나머지 잔금을 변호사에게 지불하고 등기를 하게 됩니다. 그 전에 모기지 승인과 모기지 금액 이전이 다 이루어져야 하며, 나머지 잔금뿐만 아니라 등기에 필요한 Closing 비용도 합산하여 부과가 되니 미리 준비하셔야 합니다.취득세(Land Transfer Tax 또는 Property Transfer Tax라고 불립니다), 개발세(Development Charge if any), Utility 연결비용, 각종 Adjustments if any, first month strata fee, 변호사 비용등)

입주와 등기 시점 이전에 필요한 위의 모든 내용을 설명 드리며, Closing 시에 동행하여 빈틈없이 마무리해 드립니다.

6. 등기 이후

투자용 콘도 유닛

보통 입주나 등기가 시작이 되면 많은 유닛이 랜트매물로 나오게 됩니다. 일시에 많은 유닛이 매물로 나오므로 처음 랜트비는 약세를 띄게 됩니다만 시간이 지남에 따라 강세로 돌아서게 되며, 1년이 지나고 나면 완전히 제 자리를 찾게 되니 처음 랜트비가 약세라고 크게 걱정하시지 않으셔도 됩니다.

랜트는 좋은 세입자를 들이는 것이 가장 중요합니다. 그동안의 경험과 고객 네트웍으로 좋은 세입자를 구해드리는데 최선을 다하고 관리를 해드립니다.

일정기간 랜트 후 매각을 하실 경우, 또는 사정상 불시에 매각을 하실 경우에도 전문 보수 및 홈스테이징과 함께 가장 좋은 조건으로 매각을 해 드립니다.

거주용 콘도 유닛

입주 후 언제까지 거주하시는 것은 각 가정의 사정에 따라 다 다르겠습니다만 그동안의 통계로 보면 10년 이상 지나면 콘도가치 상승의 폭이 현저하게 줄어드는 것을 볼 수가 있습니다. 각 가정상황에 따라 이사를 하게됩니다만, 투자를 생각하신다면 거주하시면서 이사계획을 잘 세우시면서 너무 건물이 오래되기 전에 새 콘도를 분양받아 이사를 하시기를 권해드립니다.

또한 급히 매각을 하실 상황이 올 경우에는, 이사와 확실한 매각이유가 있지 않고서는 최소한 1년 이상은 직접 거주를 하신 후 매각하시기를 권합니다. 양도차익에 대한 세금문제에 있어서 불이익을 받을 가능성이 있기 때문입니다. 1년이상 거주하고 팔면 1가구 1주택 혜택을 받아 아무리 많은 가격에 팔아도 소득세가 없습니다.

7. 고객 지원혜택

분양 계약 전

– 최신 부동산정보(분양, 전매, 매입, 기타와 신속 이메일 전달
– 고객 요청시, 개별 전화, 문자, 카톡 또는 직접 대면상담 및 정보전달
– 고객 요청시, 각 가정에 맞는 맞춤 분양콘도 및 매입 부동산 추천
– 플래티넘 분양 유닛 배정 시, 원하는 유닛 최우선 배정

분양 계약 후

– 계약시 서류 검토 및 변호사검토 의뢰
– Mortgage Pre Approval 서류 발급
– 추후 등기시 모기지 승인을 위한 완벽준비
– 변호사 선임 및 변호사 비용 할인
– 인테리어 자재 및 색깔 선정시 동행 또는 대행
– PDI (Pre Delivery Inspection을 위한 Walk-Through investigation) 시 동행 또는 대행
– 전매 매각서비스
– 입주를 위한 Closing 및 등기 Closing 시 가능하면 동행
– 입주후 랜트임대 관리 회사 소개
– 등기후 매각시, 전문 스테이징과 함께 최대이익을 위한 매각 서비스
– 기타 각 개별적으로 해당되는 별도 추가 서비스.

Frank Yoo

Vancouver Real Estate Advisor

유상원 리얼터의 알기 쉬운 부동산 이야기

콘도/타운하우스 분양 절차