Selling

Pricing Right!

You don’t want to set your price too low or too high unless there is a strategic game plan. 

-Korean-

저의 집파는 순서

  1. 집 정리와 작은 수리
  2. 집 잘 보이기위한 스테이징 판단
  3. 사진촬영, 비디오 촬영, 각부분의 집 사이즈 재기
  4. 플로어 플랜 (집구조를 보여주기위한)과 칼라 브러셔 제작
  5. 마케팅 플랜과 오픈하우스 그리고 커뮤니케이션 프로토콜 결정
  6. 웹 마케팅과 온라인 익스포저 관리
  7. 오픈하우스와 쇼잉시작
  8. 바이어 고르기 전략상담
  9. 오퍼 받기
  10. 네고 시작
  11. 바이어와의 계약서 완료
  12. 이사준비
  13. 이사

Improtance of early activities when it is a fresh new listing on MLS:

Your property has the best chance of selling within its first seven weeks on the market. And, studies indicate that the longer a property stays on the market, the less it will ultimately sell for. A property priced 10 % more than its market value is significantly less likely to sell within this window than a property priced close to its actual market value.

Sellers will usually over-price their homes by this margin if, either, they firmly believe the home is worth more than what the market indicates, or if they want to leave room for negotiation. Either way, if you choose to over-price your home by this amount, you run the risk of increasing the amount of time your home spends on the market, and decreasing the amount of money you’ll ultimately receive.

Under pricing: lower than fair market value (FMV), means you could miss out on thousands of dollars that some buyer would have paid. As for seller you do not need to accept even an offer has no condition with full asking price offer. And play game with Mutiple Offers if you will.

Over pricing: setting price so high that can scare away willing buyers and leave your home on the market for so long and that will make your competing home looking so much more attractive. So you will be exhausted and your personal life, privacy will be exposed to public too long. When you lower the price, people may assume you are under pressure to sell, and their offers go even further low.  But if you plan to sell for 2 years that is find as well.

REALTORS® Frank Yoo has expertise calculating potential sold price of each home.

  1. Using the extensive background information available through the real estate Board’s MLS® system, comparing your home to a collection of similar homes that have recently been sold in your area.
  2. Gathered all the appeal from outside to in when there is a showing of most homes on MLS and exclusive listings.
  3. Tax assessment vs Fair Market Value in specific conditon home in certain sub area.

What to do next?

Signing the listing agreement officially gives your REALTOR® the green light to start selling your home. See what’s involved.

  1. “Listing Agreement” authorizes me to market and sell your home. It defines the relationship between you and me, including the limits of your REALTOR® authority to represent. Data feed analysis and sorting prep made by Frank will provide detailed information about your home which can be placed on a real estate Board’s MLS® System to help potential buyers find your home.

“Multiple Listing”, which allows them to put your home on a real estate Board’s MLS® System – a great tool to market your home and help find a buyer. You have the final say over the magic number “Asking Price” of your home, Frank will have very useful advice on what price will attract buyers. Learn more about choosing the right asking price in Determine your home’s asking price.

    2. Real estate sales commission fee:

This could be a flat fee, say $3000-50,000 or a percentage of sold price. Find it in my separate website on my realtor commission part in the near future. Or phone me to set up a time to meet you. For instance, I have basic, premium, ultimate plan of service structure on my selling commission.

    3. Legal information:

This includes the lot number, land surveys and the zoning code.

    4. Completion date:

This date is you balance of purchae price finally will be transfered to the seller’s pocket. The proceed of money will come to your lawyer’ office first.

Now, you should decide whether you need to buy a new place to go first Or sell your place first before buying new place.  I recommend you to do both at the same time. Then I would find the move-out date matched to your move-in date of your purchase of the contract I will write for you. Frank has expert skills overlaying or mathcing of this move-out date toward new place move-in date. Final money tranfer date (completion date) is usually 60 – 90 days away from the contract of purchase or sale agreed/accepted date. 

    5. How and when your home showing will be arranged with prospective buyers:

Frank will make the arrangements for  your home showing appointments rules/instructions with you. Any specific instructions, such as “Please remove shoes” can also be noted. Showing time: Monday-Friday 1:30-2:30 and Weekend 2-4 only by appointment made or on first/second Open House date.

    6. What exactly is included in the price?

Chattels are moveable items like washers and dryers, wall mounted TV and speakers, rug, microwaves and window blinds or even washroom mirrors. They’re not automatically included in the sale, but sellers will often include them to sweeten the deal.

Fixtures are permanent improvements to a property like central air conditioning, installed lighting and wall-to-wall carpeting. Fixtures are assumed to be included in the sale of the home unless you note otherwise. Maybe the dining room chandelier is family heirloom that you wish to take with you. The line between chattel and fixture can get blurry, so go over every item with REALTOR® Frank Yoo to make sure you have no regrets when it comes time to sell your home and everything that comes with it. And on moving date / possession day your buyer may hold back some money like ($500) in the contract for 5 days in case you the seller don’t clean it when they move out.

7. How you the buyer/seller will communicate with Frank Yoo?

Only between 9-11PM? or Anytime? And/or by no texting or texting only?

8. How am going to handle multiple offers for you my seller?

I need your clear instructions in ScheduleA.

9. How many competing sellers or buyers in the same market area? What is the demand/supply ratio? Do you know what it means by DOM or sales to active listings ratio 40/100?  Out of 100 total listings for example 40 is sold within 10 days; it means very hot seller’s market, right? Sales over Active listng over 20 is seller’s market and sold in 10 days!

Stats:

To Korean client.

1. 매각 준비
  • 언제 집을 팔 것인가? 팔고 이사갈 집은 정해져 있는가? 팔고 사는 것이 좋은가 아니면 사고 나서 파는 것이 좋은가? 어느 나라든 마찬가지입니다만, 파는 시기는 성수기, 비수기가 있습니다. 가장 바쁜 매각시기는 봄 시즌으로서 매각 후 방학에 이사를 가는 계획이 가장 많으며 그 시기를 놓친 가정이 가을 매각을 서둘러 내놓는 경우가 많습니다.
  • 매매가격의 통계를 보더라도 봄시즌에서 많이 오르고 여름에 조금 내렸다가 다시 가을에 오르며 겨울에 다시 내리는 그라프가 지그재그로 우상방향으로 오르는 형태를 보이는 것이 가장 흔한 형태입니다.
  • 아무리 시장이 좋은 시장이라 할지라도 본인의 집이 팔린 이후에 이사갈 집을 사서 계약하시길 권합니다. 이사갈 집을 먼저 구매한 후에 집을 팔게 되면, 혹시 팔리지 않으면 어떡하나 하는 마음으로 불안하고 조급해져서 제값받고 집을 팔기가 매우 힘들어 질 수 있습니다. 실제로 팔리지 않을 경우엔 감당하기 어려운 매우 큰 문제에 직면하게 됩니다.
  • 가끔, 부동산시장이 좋을 때는 웬지 너무 많이 오른 것 같고 곧 집값이 내려갈 것 같아 일단 팔고 잠시 랜트를 살다가 집값이 내리면 다시 사고자 하는 충동, 또는 주변의 권유를 받게 되는 경우도 있을 텐데요, 아주 위험한 일입니다. 절대 부동산 상황은 우리의 느낌으로 변동이 되질 않습니다.
  • 이사를 가야하거나, 가정경제상 꼭 필요한 곳에 자금이 필요한 경우 등, 특별한 목적이 있어 매각을 하는 경우는 꼭 매각을 해야 합니다만 그렇지 않고 시장이 좋으니 일단 팔고보자고 매각하는 일은 실패할 확율이 매우 높을 것입니다.
  • 부동산을 팔고 그 후 랜트를 하는 것 보다는 꼭 부동산을 즉시 사는 계획을 동시에 수립하시는 것이 좋습니다. 은퇴 후 다운사이징이나 투자 등을 위해서 매각하는 것은 좋은 계획이 될 수도 있습니다. 큰 집을 팔고 작은 집으로 이사를 가고 나머지 자금을 사용처가 없어서 은행에 넣어두시기 보다는 신규콘도를 분양받아 임대를 주는 등 방식 등으로 재 투자를 하시는 것이 매우 바람직한 자산계획이 될 수 있습니다.
  • 은행에 입금되어 있는 현금자산은 언제라도 필요한 때 사용될 수 있기에 자산증식과 노후 준비에는 매우 불리할 것입니다.
2. 중개인 선정

첫째도 둘째도 마지막도 정직함과 성실함으로 신뢰를 줄수있는 중개인, 부동산 시장의 흐름을 꿰뚫고 있으며 매수자의 입장을 충분히 파악하여 철저한 준비를 할수있는 중개인, MLS 매물등재 이외의 다른 광고매체들을 통해 주도적 마케팅을 할 수 있는 중개인이 좋습니다.

저희 마이베스트홈은 MLS 등재 이외,  한인 중개인 네트웍 뿐만아니라 기타 외국인 마켙, 최상의 매매가 이루어지도록 노력합니다.

  • 중개인이 해야할 일
  • 매도인의 이익을 위한 적정 최고 가격(무조건 높은 가격이 아니라 현재의 마켓에서 매수인이 납득할수 있는 범위내에서의 최고가치)를 산출.
  • 최단기간에 팔릴수 있도록 매수인들과의 연결 및 다양한 판매활동.
  • 매도인의 privacy 및 정보에 대한 절대적 보호.
  • 집의 매각을 준비하는 과정에서 그집의 수리나 도색 또는 재 배치가 필요할시 최대한 경비를 절약하며 내부 인테리어의 품위있는 색깔이나 재료, 디자인에 대한 도움(Staging)이 가능하다면,
  • 그리고 외부 정원에 대한 효과적인 디자인과 손질까지 가능하다면 완벽한 팀이 될수 있습니다.
  • 요즘은 이러한 스테이징(Staging)의 효과가 매각에 있어서 점점 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 리얼터 본인이 디자인 감각을 가지고 스테이징을 직접 할 수 있거나, 못하면 수준 높은 Stager의 도움을 받아 집을 단장한 후에 매각을 하면 스테이징 비용을 훨씬 상회하는 가치로 매각이 되는 경우가 점점 많아지고 있습니다.

참고요즘 매수인들이 생각하는 추세는 다른집보다 약간 비싸더라도 집을 산 사람 본인이 입주후 고쳐가며 살려고 하기보다는, 입주할 때부터 자부심을 느끼며 더이상 손보지 않고 살수있는 집을 찾는 경우가 더 많습니다.

  • 리얼터가 정해지면 매각자는 매각에 필요한 서류들을 준비해 놓으셔야 합니다. 지적도(측량도), 등기서류, 재산세고지및 납부서류, 각종 유틸리티 납부 영수증, 기타 모기지 관련 서류등입니다.
  • Listing Price를 정해야 하는데요, 객관적인 시세를 판단하는 것은 리얼터의 전문적 분석을 더 따라주시는 것이 매각에 더 도움이 되십니다. 시세보다 높게 책정이 되면 결국엔 가격을 다시 내려야 하고 매각시기도 길어지며, 기간이 길어지면 Buyer들에게 좋은 인상을 주지 못하게 되어 가격을 더 내려야 하거나 매각시기가 훨씬 더 길어질 수 있습니다.
  • 리얼터와 Listing Agreement (매각계약서) 를 작성하고 MLS 에 등재하면 그 때부터 집을 보러 오기 시작합니다.
3. 객관적 진단 및 준비
  • 냉정하게 본인이 매수자로 입장을 바꾸어 정하고 본인이 이집에 와서 보고 사고싶은 마음이 들지 스스로 평가하고 객관적인 제 3자나 전문적인 중개인의 의견을 듣는다.
  • 미리 준비
  • 냄새제거

좋지않은 냄새(오래된 냄새, 습기, 카펫, 음식냄새)를 제거하고 은은한 향기가 집안에 스미도록 미리 조치

  • 부엌, 화장실 개선

안주인이 가장 먼저 보는곳은 역시 부엌과 화장실, 가급적 넓게 보이도록 하고 자재와 조명, 바닥에 대한 개선을 고려한다.

  • 페인트

페인트 색깔하나만 잘 선정하여 칠해도 들인 비용의 열배이상 주택 가격에 반영될수있습니다. 더욱 중요한것은 색깔의 조화와 마무리 마감입니다.

  • 바닥재료 및 Moulding 고려

마루나 기타 장식 바닥재료의 개선, 천정 모울딩- 결국은 이익이 더 커집니다

  • 수리 및 교체

낡은 문고리, 녹슬거나 오래된 수도 꼭지등 쉽게 눈에띄는 것들은 수리 또는 고급품으로 교체

  • 정원 손질

고급 주택 또는 대저택일 경우엔 필수적으로 새로조성 또는 보완, 손질해야 하며 일반주택일 경우에도 잘 손질하며(잔디관리, 잡초제거, 교관목전지전정, 화단경계 trim 등)최소한의 경비로(돌, 자갈, Topsoil, Colorful mulch등을 이용하여 스스로 만듦) professional 한 정원으로 보일수 있도록 할수 있습니다.

  • 기타

집이 더욱 넓어 보이게 하기위해 기타 장식에 필요없는 물건들은 치우고(특히 가족사진 등), 장식에 도움이 되는 조화, 화분, 장식소품, 조각, 장식액자 등을 준비하면 매수자의 마음을 끄는데 도움이 됩니다.

4. Showing 준비
  • 집을 비워 준다

집안에 아무도 없을시 집을 보는사람은 편안한 마음으로 집의 이곳 저곳을 편안히 감상할수 있습니다. 그러기 위해서는 lock box 설치 필수.

  • 여유공간 확보 및 단정한 정리

필요없는 물건들은 제거 함으로서 넓게 보이며, 환하게 보이며, 집을 보고 다니는 사람의 움직임을 편하게 해야 합니다. 또한 단정하게 정리된 모습은 그집의 예절을 보여줍니다.

  • 장식

장식용 가구, 액자, 화분, 소품등을 적재 적소에 잘 배치하면 집을 보는 사람도 “나도 이집에 이사오면 이렇게 살수있겠다.”하는 행복한 꿈을 갖게 합니다.

  • 냄새

결단코 나쁜 냄새는 확실히 제거- 필수! 필수! 필수! 향기로운 자연의 냄새 준비

  • 조명 및 음악

볼수있는 모든곳의 조명을 밝히고 은은한 음악을 틀어 놓으면 사람의 마음을 가라앉히고 성의에 감사하는 마음을 갖게 합니다.