Steps of Buying in Real Estate

Thinking of Buying?

How much can I afford to buy?
What kind of Mortgage -> Mortgage Pre-Approved vs Pre-Qualified letter.
What Must Have?
Which Location?
Who is Your Representative Agent?
Who will be your home Inspector, Lawyer, Mortgage Broker?
What to make an offer?
When to move in?

Find the right home for you, make key points of your contract offering, write an offer with best terms and conditions and strategically present & negotiate your offer to seller.

Ensure you are protected: Inspection, Title search, Property Disclosure Statement, Financing, home & fire insurance, Review strata documents.

Questions:

–Are you sure you’re ready to buy some?

-Did you ask your bank or mortgage broker how much you could borrow to invest in real estate?

-Do you have a bank account ready to make huge deposit?

-Do you know that when you sell your principal residence in Canada there is no income/capital gains taxes at all?

-Are you ready to make an offer to purchase?

-Is it a right time to buy now?

*Markets go up, markets go down and even the smartest experts can’t accurately predict when a market will peak or bottom out. If you’re buying a home as a long-term investment (and for long-term enjoyment), you should be protected from short-term changes in the market. Pick a home that meets the needs of you and your family. Then you’ll enjoy living in your investment as it grows in value.

*You can search by yourself but I can do way faster than you could think of because I am a realtor who can access inside data system. No charge for you to find your home when you buy it but only will cost you when you sell it. And I am going to pay your conveyancing legal costs on behalf of you! Plus, some incentive or high value gift as well!

New Construction Condo/Townhouse only

You may not think that you need a buyer’s agent necessarily when you purchase because you are not paying any commissions. It won’t cost any extra money, as their fees are covered by the commission paid by the seller, which is a split between the buying and listing agent.

Some would speculate that the buyer’ agent’s service is not exacly “free” at the seller will weave the commission cost into the listing price. However, that listing price will not be any lower if you forego having a buyer’s agent and you would even end up with a bad or worse deal as you did not have an experienced professional negotiating your purchase in your side for the sole benefit/interest of you.

Understand a relationship with you.

Hiring a realtor when you buy/sell a property:

First Time Home Buyer? See this in one of realtors’ YouTube as an example.

Realtor who has an agency relationship can provide serious questions; advice on price or how to negotiate it if you sign a paper with him/her for a client relationship.

To Korean clients

1. 어떤집을?

집의 형태

먼저 좋은집을 논하기 전에 여러가지 집들의 외부 형태와 소유권에 따라 분류해 보면 다음과 같습니다.

Condominium

단지 고층 APT 의 형태를 말하는 것이 아니고 공동소유와 개별 소유가 구분되는 소유권 자체를 의미하는 말입니다. 그러나 일반인들에게는 통상 내부시설이 좋은 고층APT로 인식되어 있습니다. 공동사용하는 편리한 부대시설이 건물내부에 구비되어 있으나 관리비가 비싸며 내부공간이 협소한 편입니다.

Town house

단독주택들을 연립의 형태로 벽으로 붙어 연결되어 있는 형태로 콘도처럼 관리도 쉽고 단독주택의 분위기를 느낄수 있는 형태. 하지만 약간 관리비가 비싸며 단독주택에 비해 협소함.

Semi-detached house

토지이용의 효율을 높이기 위해 2채의 단독 주택을 벽으로 붙여놓은 형태, 거의 단독주택의 분위기를 느낄수 있으나 약간의 privacy 문제가 있으며 지붕등 집외부의 보수 및 관리시 어려운 일이 생길수도 있음.

Bungalow

2층이 없는 1층 단독주택으로 가족간의 privacy 보호는 약하지만 이웃에 대한 privacy는 가장 잘지켜지는 형태입니다. 꼭 필요한곳 이외에는 계단이 필요치 않아 어린이나 노인들에게 적합한 구조입니다.

Detached house

2-3층 단독주택으로서 부지면적에 대비하여 비교적 큰 생활면적을 만들수있으며 층별privacy가 가장 잘 지켜질수 있는 보편적 구조.

위치/동네를 보십니까? 집을 보십니까?

좋은 집은 어떤집 입니까? 당연히 아릅답고 튼튼하게 지어진 집이겠지요. 주변에 시끄러운 소음이 없는집, 햇볕이 잘드는 집, 편의시설이 가까운집, 좋은집이 될수 있는 기준은 아마 수백가지는 될것입니다. 그것들은 다합쳐 한마디로 한다면 무슨말이 가장 적당하겠습니까? 아마 “가치있는 집”이 아닐까 합니다. 지금 사고나서 훗날 팔때를 생각해도 전혀 걱정이 되지 않는집!

그러기 위해서는 당연히 그집 자체의 겉모습, 구조, 향, 인테리어, 중요한 사항들이 많겠지요. 하지만 더욱더 중요한것은 그 집이 속해있는 동네(이웃)의 수준과 전통(평판), 학교, 그리고 현재 동네가 형성된 모습입니다. 무엇보다 투자의 측면에서 본다면, 그런 좋은 평판의 동네에 속해있으면서 일반적인 보통 규모보다 약간 작은 규모의 집이 가장 투자가치가 높은 집입니다. 왜냐하면 그런 지역에서는 집이 약간 작거나, 나이가 들었다 할지라도 주변이웃들의 단단한 도움으로 그 이웃들 집보다 크게 집값이 떨어지지 않습니다.

반대로 위치가 크게 유리한점이 없는 지역에서는 유별나게 혼자 크게, 비싼자재로 무장된 멋짓집이 있어도 주변 이웃들의 무차별 공격으로 그집의 가치는 주변 이웃과 비슷하게 내려가려 노력합니다.

어떤집이 나중에 다시 팔때 편안한 마음으로 시장에 내놓아 지겠습니까? 당연히 평판이 좋은 지역의 집이겠지요? 약간 낡았다면 upgrade 나 renovation을 조금만 하여도 그비용이 집가격에 100% 이상 반영이 됩니다.

항상 머리속에 두면 좋은 ‘괜찮은 집’의 기본

시끄럽지 않은집 (고속도로, 큰대로, 철로, 공장, 공항… 스트레스를 안고 살아갈 이유가 전혀 없겠지요)

가족규모에 비해 너무 크지않은집 (가족끼리 너무 멀어지면 가족애도 멀어질지도)

햇볕이 잘드는집 (항상 집안에 밝은집, 마음도 환해지겠지요)

비가오면 물이 집에서 밖으로 흘러 나가는 집 (물이 집안으로 새어들어오면 가장큰 problem)

근린상가가 가까운 집 (최소한 자전거로 간단히 다녀올수 있는 거리)

자녀의 학교가 가까운집 (기본의 기본)

균형잡힌 외관을 가진집 (플러스 알파 요인, 균형잡힌 내부 구조일 가능성도 높음)

약간 트인 느낌이 드는집 (규모에 비해 넓게 보이며 눈에 가족이 더 자주 보일것이므로 당연히 화목)

2. 어떤순서로 부동산 매매 판단 기준을 결정해야 하나?

목적, 금전적 규모, 이사날 확정되어있나.

왜 집을 사려 하십니까? 직장, 학교, 하숙, 자식 독립하고 노 부부만 남거나 신혼?

어느정도의 space 가 필요하십니까, 2 bed, 3 bed, office/den?

언제까지 사실것입니까? 애들 대학 갈때까지? 한국에서 누가 올때까지? 회사 옮길때까지? 목적, 규모, 기간이 명확해야 최종 의사결정이 빠르고 정확해집니다. 그래야 만 이사후 후회하거나 허전함이 없습니다. 쓸데없는 낭비를 줄일수 있습니다. 이사후에도 곧바로 또다른 미래를 준비하고 추진하실수 있습니다

Mortgage 사전승인 (pre-approval)

집구입시의 부대경비를 제외하고 본인이 구입할수있는 주택의 가격이 정해짐으로서 시간의 낭비를 절대적으로 줄일수 있습니다.(주택가격의 25-35%이상 다운페이가 가능하신분들은 대부분 사전 승인에 문제가 없으십니다. 대신 이자율, 계약기간, 상시 전액 상환가능 여부 등을 미리 알아보시는 것이 좋습니다)

나중에 실제 offer시 Mortgage 조건을 붙이지 않아도 되므로 신속하고 매수자에게 유리한 협상이 가능해집니다

개략적인 Mortgage 한도 및 월 불입금 등을 알아보려면 위의 Mortgage pape를 누르시거나 아래를 누르십시요.

Mortgage 한도 및 계산

MLS검색

지금은 특별한 정보없이 힘들게 걸어다니지 않으셔도 본인이 원하는 지역, 비슷한 가격대의 집들을 그 내부와 외부를 안방에서 직접 눈으올 확인하실수 있습니다. 현재의 주택의 형태, 가격, 지역별 분위기 및 가격, 여러가지 주택에 대한 느낌과 부동산 시장에 대한 감각이 생깁니다

Open House 방문

MLS에 올라온 많은 집들을 보시고 규모, 구조, 내 , 외부의 모습, 그리고 가격등, 많은것들이 눈에 익으셨습니까?

이제는 지역을 정하고 제가 올려드린 Open House 일정을 참조하여 원하는 날짜와 시간에 직접 Open House를 방문하여 머리속에 그려왔던 것들을 하나 하나 눈으로 확인하여 비교를 하십시요.

한집 한집 방문하실때마다 집집마다 다른점들이 정리가 될것입니다.

이제는 스스로의 우선순위를 정하시고 추후 실제 집을 선정하실때 기준으로 삼으십시요.

아주많은 집들 그리고 오랫동안 Open house를 보고 다니시는 것이 중요한 것이 아니라 원하는 지역, 그리고 비슷한 가격대의 집들만 선정하여 주의 깊게 조목조목 관찰함으로써 정확하게 비교하고 빨리 의사결정을 내릴수 있는 안목을 갖추는 것이 중요합니다.

중개인 선정은 광고 또는 어떤 인연이든 관계가 없겠습니다만 무엇보다도 중요한 것은 타인의 중요한 재산을 다루는 agent로서 돈에대한 욕심보다는 정직하고 진솔한 믿음으로 한가정의 행복이 뿌리내리도록 진심으로, 사랑으로, 도움을 줄수있어야 함이 최선이 아닐까 합니다. 시간이 되시면 몇명의 중개인을 만나보시는 것도 좋은 방법이며 어쩔수 없이 마음에 없이 맺어야 하는 인연은 어쩌면 가장 피해야 하는 결과를 낳을수도 있는 예를 우린 우리생활 주변에서 자주 봅니다.

부동산 중개인을 선정하면 매수자는 자신이 원하는 정보를 중개인과 의논하여 buyer agency exclusive agreement이라는 Consent Form에 서명하여 본인의 이익만을 위해 일할 본인 에이전트와의 신뢰체계를 구축해 놓아야 제대로된 의사소통으로 좋은결과가 보장될 것입니다.

집 선정과 offer내기.

여러집을 보면서 다니다보면 스스로 마음속으로 정해놓았던, 또는 기록해 놓았던 “우선순위”를 잊고 여러가지 다른 모습에, 또는 내부모습에 현혹될때가 많듭니다.

항상 우선순위를 check point와 시간관리를 함으로써 최종선택시에 신중히 결정할수 있습니다.

어떠한 집도 가격에 상관없이 100% 만족할 수는 없으므로 자신의 우선순위를 인정하시는 것이 좋습니다.

첫번째 우선순위와 기타 항목중 80% 정도가 만족되면 최고의 선택이라 믿으셔도 좋습니다.

집이 선택이 되면 중개인은 냉정히 그집의 가치를 여러가지 방법으로 분석, 산정한다음 매수인과 상의하여 협상가능한 첫번째 offer를 냅니다

변호사 선임 및 Home Inspection

협상이 끝나고 offer가 만들어지면 변호사를 선임하고 변호사와 여러가지 일들을 상의합니다.

Offer에 Home Inspection 항목을 조건으로 넣었든 넣지 않았든 꼭 Inspection을 하기를 권합니다.

사람도 주기적으로 건강 종합검진을 받아야 하듯, 주인이 바뀌는 집은 꼭 검진을 받고 문제점을 제대로 파악하여 처방을 받아야 한동안 그집이 건강하게 유지가 될것입니다.

Closing 전날까지 꼭 주택보험 가입하시고, 변호사와 모든제반 비용 문제 마무리하고나면 집 key를 받습니다.

Mortgage

영어사전에서 이 단어를 찾아보면 맨 먼저 ‘저당’ 이란 말이 눈에 뜨입니다. 그 뜻은 은행에 집을 저당잡히고 융자를 얻는다는 뜻으로 쓰이는 말입니다.
은행의 가장 큰 고객, 가장 큰 수익인 Mortgage. 하지만, Mortgage 만큼 우리들에게 고마운 것도 없을 것입니다. 일정 수입을 유지하고 신용을 튼튼히 쌓은 우량고객은 집값의 거의 대부분을 Mortgage로 얻어 쉽게 자기집을 가질수가 있으며 rent 비보다 훨씬 작게 월상환금을 내며(상환금 속의 원금까지 갚아나가며) 행복한 sweet home 을 만들어 갈수 있는것이 Mortgage입니다.

초기이민자(5년 이내)로서 일정기간이 지나지 않아 수입이 없거나 credit을 구축한 시간적 여유가 없는 분들에게는 보통 구입가의 65%까지 Mortgage로 대출이 되며 최하35%는 본인이 down pay해야 합니다.

일반 Mortgage(Conventional Mortgage): 일반적인 Mortgage는 보통 주택평가금액의 80%까지 융자가 됩니다. 나머지 20%는 본인의 자금으로 down pay해야 합니다

Mortgage insurance: Conventional Mortgage 이상 즉 80% 이상의 금액을 융자 받기를 원할경우엔 High Ratio Mortgage로 인정이 되어 일반적인 Mortgage 이자율 보다 약간 높은 이자율로 대출이 되며 추가로Mortgage 보험을 지불하여야 한다. 어떤 경우엔 이 보험금 자체만 해도 상당한 금액이 되므로 기존 Mortgage 금액에 얹어서 분할 상환하기도 합니다.

이자율, 상환기간, 계약기간 정하기

Mortgage는 고정이자율(Fixed Rate)과 변동이자율(Variable Rete) 중에서 선택을 하게 되는데, 이자율이 오르는 추세에서는 고정, 이자율이 내리는 추세에서는 변동이자율이 유리합니다만, 계약기간내에 집을 팔게 될 경우 벌칙금이, 변동이자율은 3개월 모기지의 이자분만 내면 되지만, 고정금리는 잔여계약기간의 금리차액을 모두 합산하여 벌금을 내야하므로 벌금이 매우 커질 수 있으므로 계약기간과 이자율 결정에 매우 신중하셔야 합니다.

변동금리로 계약을 했다가 고정금리로 변경은 가능하지만, 고정금리에서 변동금리로 변경은 안되니 처음에 고정금리를 선택하실 때는 심사숙고하시기 바랍니다.

상환기간 (Period/총 상환기간)은 보통 25년, 짧게는 1-10년 길게는 30년 상환도 가능합니다. 매달 원금과 이자 합산분을 낼 수 있는 능력을 잘 계산해서 정하시는 것이 좋습니다만 같은 이자율이라면 일단은 30년 장기 싱환으로 해 놓고 추후 매달 상환시 여유가 있을 경우엔 더 내도 됩니다(더 내는 금액은 전액 원금상환으로 갚아지기 때문에 상환기간이 자동으로 축소되고 손해보지 않습니다.)

이자율을 정하는 계약기간 (Term/이자를 은행과 합의본 이자율이 정해진 기간)은 보통 5년 고정, 5년 변동, 3년 변동, 1년 고정, 등등 말을 들어보셨을 겁니다. 상환기간과 다른 개념으로 은행과의 약정기간입니다. 그 약정기간이 지나면 자동으로 계약은 끝나고, 계약을 계속 연장을 하셔도 되고, 같은 은행에서 다른 상품으로 바꿀수도 있도, 은행을 완전히 바꾸어 계약을 하셔도 됩니다. 가정경제 상황, Cash Flow 를 잘 예측하시고 결정하시기 바랍니다.

예를들면, 주택구입시 5년 변동, 30년 상환으로 30만불 모기지(예를들면 월 $1,200, 원금 $600+이자$600)를 받고, 구입후 3년이 지났을 때 집을 팔 경우, 매달 냈던 모기지의 이자부분의 3개월 분($1,800)과 빌린 모기지 잔액(약 28만불)을 매각금액에서 제하고 Closing 시 담당변호사로부터 받게 됩니다.

Mortgage 한도액 결정 기준

GDS비율 (Gross Debt Service Rate): Mortgage 월 상환금(원금 + 이자), 재산세의 1/12(월 평균 납부액) 월 난방 및 콘도 관리비의 50%를 합한 총액이 월평균 소득(세금 공제전 총액)의 32% 를 넘지 않는 범위내에서 Mortgage 대출 금액이 결정됩니다

TDS 비율 (Total Debt Service Rate):상기GDS 비율이 포함되는 항목( Mortgage 월 상환금 + 월 재산세 + 월 난방 및 콘도 관리비의 50%)에 기타 월 납부부채(자동차 월 납부금, Credite Card 대금, 기타 부채)가 월 평균 소득의 40%를 넘지 안는 범위내에서 Mortgage 대출금액이 결정 됩니다

Mortgage 신청 및 승인

요즘 시중은행의 모기지승인의 기본 조건은 자산이 아니고 수입(Income) 입니다. 신규이민자 (35% 다운페이) 프로그램 이외에는 대부분 소득을 기준으로 모기지 금액을 산정합니다.

일정 소득이 되지 않더라도, 또한 모기지 얻기 까다로운 자영업자, 유학생, 외국인이라 할지라도, 그러한 사람들을 위한 특화된 상품이 있으며, 은행마다 상품이 다 다르고 방식도 다 다르기 때문에 본인 거래은행만 문의해보고 맞는 상품이 없다고 자신은 아예 모기지가 안된다고 미리 포기하시는 경우도 많은데요, 포기하지 마시고 연락주시기 바랍니다. 본인에게 맞는 맞춤 모기지가 분명히 있습니다.

오로지 시중은행의 가장 낮은 이자율만을 찾다가 소득금액이나 다른 조건이 되지 않아서 승인이 나질 않아서 포기하는 경우도 많은데요, 안되면 일단 조금 이자율이 높은 은행상품으로 먼저 계약을 했다가 6개월-1년 정도 지난 후에 다시 조건을 맞추어 처음 원했던 은행으로 바꾸거나 이자율 낮은상품으로 바꾸어 계속 유지할 수 있는 방법도 좋은 방법 중 하나입니다.

저희 마이베스트홈에서는 어떠한 경우라도 좋은 조건의 모기지 얻을 수 있도록 도와드립니다. 어떠한 상황이든 연락주시기바랍니다.

Mortgage 한도금액과 월 납부금액을 알아보기스스로 개략적인 본인의 Mortgage 한도금액과 월 납부금액을 알아보실수 있읍니다.
Mortgage 한도 및 계산 알아보기

4. 오퍼(Offer) 과정

저의 홈페이지 “집을 살 때” 메뉴에도 간략히 설명이 되어 있습니다만 오퍼(Offer)는 구매의사가 있는 Buyer가 Seller에게 그 집을 사기위한 본인의 의사를 문서로 전하는 것입니다. 그 오퍼 서류(Agreement of Purchase and Sale) 에는 그 집을 구입하고 싶은 가격 (그 가격에 포함시키고자 하는 전주인이 놔두고 가야하는 물건들, 냉장고, 스토브, 식기세척기, 세탁기, 건조기, 전등, 샹들리에, 커튼, 블라인드, 에어콘, 붙박이TV, 등등…을 포함시킬 수 있습니다), 그 집을 이사를 내보내고 변호사로부터 Key를 받고 싶은 날짜, 계약이 성립이 되면 내야 할 계약금 액수, 그리고 이 오퍼가 효력을 갖고 취소할 수 없는 기간등이 적혀야 하며, Realtor는 이 문서상의 모든 내용을 자신의 고객에게 자세히 설명을 하여야 하고, 그 모든 것을 이해 한 후에는 Realtor와 상의하여 결정을 하시면 됩니다.

더 중요한 것은 그 계약이 이루어 진 후 아무런 불이익 없이 계약을 무효화 할 수 있는 단서조항을 정하는 것인데요. 여러 가지 조건이 있습니다만 최소한 Mortgage Approval 조건과 Home Inspection 조건을 붙이는 것이 좋습니다.

계약 후 금융상의 문제나 그 집의 구조적, 또는 설비 노후 문제 등, 또는 기타 다른 예상 밖의 문제가 새롭게 나타날 경우 불편함 없이 그 계약을 무효화하고 계약금을 쉽게 돌려 받을 수 있는 안전장치이기 때문입니다. 보통 조건 해지 기간은 계약 후 1주일입니다.

Realtor와 고객과 협의하여 오퍼 서류가 다 작성이 되면 그 서류를 통하여 Listing Agent와 협상을 하게 되는데요. 방법은 보통 2가지가 있습니다.
1. Agent가 직접 Seller와 Seller의 Agent를 만나서 설명하는 방식이 있고( 이 경우는 Buyer의 Agent가 Buyer와 Seller를 오가며 서로의 요구사항을 협상으로 수정하며 진행하므로 대부분 2-3시간 안에 협상이 결론이 납니다).
2. 이메일이나 Fax로 수정하며 서류가 오가면서 결정되는 방식입니다. 이 방식은 전화로 협상을 많이 하게 되며 경우에 따라 1-3일 정도 걸릴수도 있습니다.

오퍼시 자신의 Realtor는 Seller의 Realtor와 때로는 신중하게 때로는 웃으며 화기애애하게 협상을 하게 됩니다만 실제로는 자신의 고객을 위해, 고객의 최대한의 이익을 위해 눈에 보이지 않는 싸움을 하는 것입니다. 그 싸움에는 Seller와 Seller의 Agent의 성향을 파악하고 그에 따른 전략을 세우고 임해야 합니다. 그것이 곧 말 그대로 Agent, 즉 대리인의 역할입니다.

협상이 잘 이루어져 결정이 되면 조건해지(Waive) 보통 1주일 동안 다시한번 모든 면에 있어서 계획과 조건에 합당한지 검토하고 Inspection으로 집 상태를 파악하고 아무런 문제가 없거나 문제가 있었지만 확실히 해결될 사항이 보증이 되어 그 집을 완전히 계약하기로 정하게 되면 최종 조건 해지 서류(Waiver)에 사인을 하시면 계약 과정이 완전히 끝나게 됩니다.

그 날 이후 24시간 이내에 계약서에 적힌 계약금을 지불하고 변호사를 선임하고 Key를 받는 Closing Date전까지 주택보험에 가입하셔야 하며 기타 이사준비등 여러 가지 준비를 하시면 됩니다. Key를 받기 하루 전까지 잔금(주택금액-모기지 금액-계약금+취득세등 정산금)을 수표로 끊어 변호사에 전달하고 Closing날 Key를 받으면 모든 과정이 끝납니다.

만약 보통 1주일간의 조건 해지 기간 내에 조건 해지의 사유가 충족 되지 못한 경우에는 Seller의 Agent에게 통보하고 계약 해지서류(Mutual Release)에 쌍방 사인 하시면 계약이 무효되며 계약금은 돌려 받게 됩니다.

한가지 덧붙이자면 Closing 하루나 이틀전에 다시한번 그 집을 방문해서 상태를 점검하는 것이 좋습니다. 그 집에서 변한 것은 없는지, 파손되거나 없어진 것은 없는지, 기계는 다 작동이 되는지 확인을 하고 만약 문제가 있으면 Seller Agent에게 통보하고 서로 해결책을 의논하여 마련하거나, 그것이 여의치 않을 경우에는 변호사에게 의뢰하여 일정금액의 지불을 보류해 놓고 해결된 후 지불토록 하실 수 있습니다. 한번 더 방문할수 있는 조항은 처음 오퍼시 삽입해 놓으실 수 있습니다.

5. Realtor(My Agent) 선정과 관계 정립

Realtor를 선정하는 방법으로는 많은 경우가 지인이나 친척들의 추천이나 권유를 받는 경우도 있을 것이고 신문이나 잡지 기타 광고등을 보고 연락하는 경우도 있을 것입니다. 어떠한 방법도 다 가능한 방법이며 늘상 이루어지는 방법입니다. 다만 결정할 시에는 꼭 직접 만나보고 상담후에 결정하실 것을 권합니다. Realtor의 열정과 전문성, 토론토 지역 부동산의 전반적 지식, 지역현황 및 학교, 미래의 Vision등을 제시하고 보여주고 있는지, 그리고 집이 선정 된 이후 Inspection, Mortgage, Insurance, 변호사, 기타 여러 가지 도움, 특히 초기 이민자나 유학가족의 경우 초기 정착시 필요한 각종 유용한 정보와 도움 역시 가능한지, 등등 여러 가지를 상담을 통해 알 수 있을 것입니다. 자신의 집을 찾는 일처럼 열정을 가지고 일에 임하는지는 만나보시면, 그리고 대화를 나누다 보시면 어느정도는 알게 되실 것입니다.

‘본인에게 맞는 Realtor 선정’이 최적의 부동산 구입과 매각 성공여부를 결정한다 해도 과언이 아닐 것입니다. Realtor를 선정하여 같이 공동의 목적으로 일을 한 후 리얼터와의 관계가 나빠지거나 좋지 않은 주택의 선택으로 인하여 최악의 상황에 빠진 경우도 가끔 보게 되는데요, 그런 경우는 (잘 아는 사람이 보험들어 달라 부탁해서 거절 못하고 들어주는 경우처럼) 대부분 어쩔수 없이 선택할 수 밖에 없는 상황으로 같이 일을 하며 진행된 후 난감한 경우에 빠진 경우가 많습니다.

Realtor를 선정한 후에는 자신의 Realtor에게 본인의 원하는 바를 최대한 자세히 설명해 주시는 것이 좋습니다. 예산, 원하는 항목들, 학교, 주거형태, 주택의 type, 나이, 이사시기와 본인의 상황에 따라 최적의 위치와 주택의 형태 등이 결정될 것입니다. 많은 한국분들이 살고 있다고 해서 또는 소문으로 인기가 높은 곳이라고 해서 꼭 본인에게도 꼭 맞는 지역이 될 수는 없을 것입니다. 오히려 경우에 따라서는 최악이 될 수도 있습니다.

Realtor로 선정되어 같이 집을 보고 고를때 Realtor의 역할은 단지 볼 집들을 선정하여 안내하는 일로 그치는 것이 아니라 같이 보면서 자신의 고객께 그 집의 가격이 시장 가치보다 비싸게 나온 것인지 적정한 가격인지, 주변시세와 그 집의 과거 거래 내역등을 조사 분석하여 그 집의 시장 가치를 정확히 알려주고, 그 집의 장점과 단점, 문제점과 잠재력을 동시에 읽어내 문제점은 해결의 가능성과 불가능을, 잠재력은 더욱 더 가치를 높일 수 있는 방안을 제시함으로서 고객이 올바른 판단을 할 수 있도록 도움을 주어야 합니다.

Realtor는 한사람을 선택하여 한 Team을 이룸으로서 꾸준히 Teamwork으로 일을 하시기를 권합니다. 이곳은 집을 매각하는 일 역시 한사람의 Realtor를 통해서만 매각이 될수 있도록 제도적 장치가 되어 있습니다. 한국에서의 부동산 구입과 매각의 경험이 있으신 분들은 많은 Realtor와 접촉하고 집을 보기를 원하는 경우도 많은 것 같습니다. 그렇게 되면 만나는 리얼터마다 설명을 해야하고, 전문적인 서비스를 받기가 힘들며 특히 지역과 예산이 어느정도 정해진 상태라면 같은 집을 여러번 보게되는 결과도 생길 수 있으며 느낌으로 서로에게 신뢰감이 들지 않기 때문에 서로에게 최선을 다하지 못하게 되고 결국 좋은 결과로 도출되기가 어렵게 됩니다. 한사람의 전문적인 Realtor와 Team을 이루어 꾸준히 도움을 받을 때 가장 이상적인 결과가 도출 될것입니다.

간혹 외국인 Realtor가 더 능력이 있어보여 선정을 하는 경우도 있는데요, 주택을 찾는 일 이외의 모든일을 본인이 모두 해결 할 수 있고 자신이 영어로 충분히 깊은 내용까지 Realtor와 의사소통이 가능하다면 별 문제가 없겠습니다만 그렇지 않은 경우엔 큰 낭패를 볼 수 있는 가능성도 높습니다. Inspection이나 Mortgage, Insurance, 변호사 등 모든 Background가 영어인 사람들과 접촉하고 설명을 듣고 일 해야 하며 의사소통이 잘 되지 않은 경우 시키는데로 사인해야 되는 경우가 많은데, 문제는 그 후에 하나 둘씩 나타날 수 있습니다. 또한 집을 찾는 과정에서도 한인들의 문화나 가족 Style, 학교, 주택 구조 선호등을 제데로 이해하지 못한 상태에서 한인에게 맞는 주택을 권하기란 쉽지 않은 일일 것입니다.

특히 집을 구입예정인 Buyer인 경우 Realtor를 선정해서 구매과정을 진행할 때 맨 처음 “Buyer Representation Agreement”를 작성하여 Realtor와 Buyer간 서로 사인을 하고 일을 진행하는 경우가 대부분인데요, 외국인인 경우에는 그 서류가 무엇인지 제데로 이해를 하지 못하고 사인하는 경우가 많습니다. 그 내용은 서로가 합의한 계약기간 내에는 계약한 본인 외에 다른 Realtor와 협의하여 오퍼를 작성하여 집을 구입한 경우 계약을 위반한 경우가 되어 Buyer가 벌금형태로 구매한 주택가격의 2.5%를 원래 계약했던 Realtor에게 물어내야 하는 조항도 같이 들어 있으니 모든 서류에 사인을 할 때는 그 서류의 내용이 무엇인지 정확하게 인지하시고 사인하셔야 합니다.

또는 Open House를 보다가 그 집이 마음에 들어 그 Listing Agent와 바로 계약을 체결하는 경우도 있습니다. 이것은 외국인 Realtor를 선정하는 것 보다 더 위험할 수 있습니다. 그 Agent는 Seller를 위해 일하는 Agent인 동시에 Buyer를 위해 일도 해야하는 Dual Agency 상태가 됩니다. 이럴 경우 많은 경우가 Seller와 Buyer를 동시에 만족시켜야 하는데 대부분 Seller와는 절친한 관계이고 처음부터 Seller의 Agent 였기 때문에, 그리고 영어에 능숙하지 못한 Buyer이기 때문에 대부분 Seller쪽에 유리하게 일이 진행이 될 것입니다. 그 집에 특별한 하자가 있는 경우, 또는 구조적으로 그집의 좋지 않은 가치 또는 숨겨져 있는 단점등도 Buyer에게는 알리지 않고 계약을 시키는 경우가 많습니다. 이런 경우 추후 되돌릴 수 있는 방법은 거의 없다고 보시면 될 것입니다. 구매자쪽 리얼터의 부동산 중개수수료 중 일부를 절약할 수 있다는 숫자적인 계산으로 구매자가 그만큼 집을 싸게 살수 있는 이득이 될 것같아 그렇게 하시는 경우도 많은 것 같습니다만 정확한 그집의 가치를 모르고 Seller와의 협상의 범위가 극히 한정적이 됨으로서 결과적으로 보면 그것이 결코 싼 것이 아니고 오히려 크게 낭패를 볼 가능성도 크다는 것을 꼭 염두에 두시길 바랍니다.

그런 경우는 대부분 고급가구나 장식들로 잘 Display되어 너무 좋아보이는 경우, 또는 주변 시세 가격보다 특별히 싸게 보이는 경우가 될 수 있는데요. 그러한 집들은 그 집의 시장 가치 (Fair Market Value)를 정확히 분석해 보아야 하며 (코너집. 공장이 가까운집, 고압선이 가까운집, 소음이 많은 집, 주변에 바람직하지 못한 시설이 있는 집 등…) 위치적으로나 구조적으로 문제가 있거나 당장은 눈에 보이지 않는 단점이 내재되어 있을 가능성도 높습니다.

일반적으로 Open House는 현재 시장에 나와 있는 매물중 극히 일부분에 불과합니다. 또한 본인의 예산과는 전혀 맞지 않은 오픈하우스의 매물들을 많이 보게 될 때는 추후 본인의 예산내에서의 집을 고를때 판단이 흐려질 수도 있습니다. 오픈 하우스를 어느정도 보신 이후에는 자신의 Realtor를 정하시고 그 Realtor와 함께 자신의 예산 범위 내, 또는 초과되더라도 허용되는 범위 내에서 같은 조건과 상황의 범주 안의 매물들을 계획을 세워서 보고 서로 비교함으로서 가장 최적의 결론을 도출하는 것이 최선의 결과로 연결될 것입니다.

부동산을 구입하는 Buyer는 부동산 구입시 부동산 중개 수수료를 내지 않습니다. 하지만 본인도 나중에 팔때는 수수료를 내야 하기 때문에 실질적인 의미에서는 내는 것과 마찬가지입니다. 자신의 이익과 권리를 대신하며 열심히 뛸 수 있는 Realtor를 갖는 일은 구매자의 당연한 권리입니다.

오퍼를 진행하는 과정에서 그리고 리얼터와 고객과의 관계에서 여러가지 중요한 사항과 내용들이 많이 있습니다만 일단 몇가지 큰 줄거리만 정리해 보았습니다.

Realtor의 역할은 한국의 부동산중개인의 성격과는 큰 차이가 있습니다. 특히 이민을 오시고 정착을 해가는 과정에 있어서 Realtor 선정은 사뭇 “배우자 선정”만큼 중요하다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 지금 집을 당장 하나 계약하는 일이 중요한 것이 아니라 즉, 그 Realtor가 어떤 식견과 비전, 그리고 마음자세로 그 이민가정을 도와주고 영향을 끼치느냐에 따라 그 이민가정의 5년, 10년 그 이상 추후 노후에까지 그 가정경제의 안정과 흥왕에 아주 중요한 역할을 하게 된다는 의미일 것입니다.